กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ครอบคลุมกฎหมายหลายฉบับที่ควบคุมตั้งแต่สิทธิความเป็นเจ้าของ การพัฒนาโครงการ การซื้อขาย-เช่า ไปจนถึงภาษีอากร ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องศึกษาและปฏิบัติตามเพื่อป้องกันข้อพิพาทและปัญหาทางกฎหมาย [1]

สามารถแบ่งกลุ่มกฎหมายสำคัญที่เกี่ยวข้องได้ดังนี้ครับ:

1. กฎหมายว่าด้วยการถือครองและนิติกรรม

2. กฎหมายว่าด้วยการพัฒนาโครงการและการก่อสร้าง

หากทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (เช่น สร้างบ้านจัดสรรหรือคอนโดขาย) ต้องอยู่ใต้บังคับกฎหมายเฉพาะ:

3. กฎหมายการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งแวดล้อม

4. กฎหมายการคุ้มครองผู้บริโภค




5. ภาษีและค่าธรรมเนียม

การทำธุรกิจอสังหาฯ จะมีภาษีที่ต้องนำส่งหน่วยงานรัฐ (เช่น กรมสรรพากร, กรมที่ดิน) ได้แก่: [1, 2]


................................................................................................................


เครดิต เว็บ https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=225

1.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯทั่วไป

เป็นกลุ่มกฎหมายที่เกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ซึ่งในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะต้องนำกฎหมายกลุ่มนี้ไปประกอบการศึกษาก่อนเป็นอันดับแรก หากปรากฎผลไม่เป็นที่น่าพึงพอใจ กฎหมายกลุ่มอื่นๆ ที่จะกล่าวต่อจากนี้ก็จำเป็นต้องนำมาพิจารณาประกอบ ซึ่งกฎหมายในกลุ่มนี้ที่ควรทราบ ได้แก่

  1.1 กฎหมายอสังหาฯผังเมือง

   วัตถุประสงค์ของกฎหมายผังเมืองถูกตราขึ้นเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมืองให้เป็นไปอย่างเหมาะสม ด้วยเหตุนี้จึงมีการกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าพื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้ และใช้ทำอะไรไม่ได้บ้าง โดยใช้สีต่างๆแทนสัญลักษณ์ของทีด่ินแต่ละประเภท

ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่สีแดงกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ถ้าบริเวณใดที่ระบุรหัสกำกับเป็น พ,5 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ไม่เกิน 10:1 ซึ่งหมายความว่าถ้าที่ดินนี้มีเนื้อที่ 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) อาคารที่สร้างจะมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดได้ไม่เกิน 1,600 x 10 = 16,000 ตร.ม. ต่ำกว่านี้ได้ แต่เกินนี้ไม่ได้นั่นเอง

ดังนั้น สมมติว่าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียม ก็มิได้หมายความว่า จะพัฒนาที่ดินบริเวณใดก็ได้ แต่ต้องตรวจสอบเงื่อนไขของกฎหมายผังเมืองด้วยว่าอนุญาตให้ทำได้หรือไม่ และมีขอบเขตแค่ไหน

 1.2.กฎหมายอสังหาฯควบคุมอาคาร

หลังจากที่รัฐได้ออกกฎหมายกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ในขั้นตอนของการออกแบบงานก่อสร้างและการใช้งาน รัฐก็ได้ออกกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขต่างๆไว้เพื่อควบคุมให้มีความปลอดภัยและมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น ในการออกแบบจะต้องมี Setbacks ของอาคารห่างจากแนวต่างๆเท่าไหร่, ในระหว่างการก่อสร้างต้องดำเนินการภายใต้เงื่อนไขอะไรบ้าง, หลังจากสร้างเสร็จ อาคารประเภทใดต้องขอใบรับรองการก่อสร้างก่อนใช้งาน และระหว่างใช้งาน อาคารประเภทใดต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอ

  1.3.กฎหมายอสังหาฯสิ่งแวดล้อม

   นอกจากรัฐได้กำหนดเงื่อนไขไว้ในกฎหมายผังเมืองแล้วว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้บ้าง และมีขอบเขตแค่ใดแล้ว ยังได้ระบุเงื่อนไขลักษณะคล้ายกันไว้ในกฎหมายสิ่งแวดล้อม แต่ต่างวัตถประสงค์กัน กล่าวคือ กฎหมายผังเมืองกำหนดเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมือง แต่กฎหมายสิ่งแวดล้อมกำหนดเพื่อต้องการอนุรักษ์และควบคุมคุณภาพของสิ่งแวดล้อมในพื้นที่นั่นเอง

  1.4.กฎหมายอสังหาฯขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

เช่น เทศบัญญัติ ข้อบัญญิติจังหวัด ข้อบังคับสุขาภิบาล ฯลฯ อาจมีการกำหนดเงื่อนไขเพื่อควบคุมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ให้สอดคล้องกับนโยบาย ทิศทาง และสถาพของท้องถิ่นนั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น ท้องถิ่นสามารถออกกฎหมายห้ามปลูกสร้างอาคารประเภทใดที่เห็นว่าไม่สอดคล้องกับการพัฒนาพืนที่ได้ เพราะเหตุว่าด้วย พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้ให้อำนาจไว้ (ทั้งนี้ อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด) ดังนั้น หากสนใจลงทุนในจังหวัดใด ก็ควรศึกษากฎหมายของท้องถิ่นนั้นๆ

2.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะประเภท

กฎหมายเฉพาะประเภท จะกำหนดเงื่อนไขมุ่งเน้นเพื่อควบคุมฟังก์ชั่นของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทนั้นๆ ให้มีระบบและมีความเหมาะสม เช่น การขอใบอนุญาตประกอบกิจการ ข้อห้ามต่าง ฯลฯ กฎหมายเฉพาะประเภทที่รู้จักกันดี เช่น กฎหมายจัดสรรที่ดิน กฎหมายอาคารชุด กฎหมายโรงงาน กฎหมายหอพัก กฎหมายโรงแรม และกฎหมายคลังสินค้า เป็นต้น

3.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะเรื่อง

เป็นกฎหมายที่มีเงื่อนไขเกี่ยวข้องในการจัดระเบียบ ส่งเสริม หรือแก้ไขปัญหาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์/การก่อสร้างเฉพาะเรื่อง เช่น กฎหมายการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา กฎหมายการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน กฎหมายส่งเสริมการลงทุน ฯลฯ

ดังนั้นจะสั่งเกตุได้ว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น มีความเกี่ยวข้องเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายมาก นักพัฒนาอสังหาฯหรือนักลงทุนจึงควรศึกษาข้อกฎหมายให้ดีเสียก่อน และควรที่จะเข้าใจไว้ว่า กฎหมายต่างที่บัญญัติไว้นั้น อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต เพื่อให้เป็นไปตามความเหมาะสมกับยุคสมัยและสภานการณ์ในช่วงเวลานั้นๆ เพราะฉะนั้นการนำข้อกฎหมายต่างๆไปใช้จึงควรตรวจสอบให้ดีก่อนว่ามีการปรับเปลี่ยนไปหรือไม่ เพื่อให้การพัฒอสังหาฯเป็นไปอย่างราบรืน